自从9月底“止跌回稳”标语的建议和一线城市楼市战术转移后双飞 姐妹花，北京和深圳的成交量就运转暴涨。关于这种成交大涨会否在后头转为价钱高涨，多空两边的争辩很浓烈。

　　股市中存在放量高涨和放量下落，但楼市从当年历史看似乎只存在放量高涨。但这只是只是因为咱们只资格过经济上行期的楼市放量。而从来莫得遭受过下行期的楼市放量。

　　比如日本在1995年，其楼市成交量就跳跃了泡沫经济之前，但并未在1995年就扭转其价钱的下行趋势。

　　是以关于后市来说，成交量不是要点，也不是惟一需要进修的身分，要点在于成交的逻辑和结构。咱们不错把放量逻辑分为以下两种。

　　第一种，良性放量

　　良性的楼市放量，一定伴跟着住户债务的膨胀和上升。

　　比如购房者A首付30万，贷款70万买入房主B的100万的屋子，然后B拿到100万后，又不错贷款200万买入C的300万的屋子。C拿到300万后，不错再次贷款600万去买900万的屋子。

　　这个，即是置换链条。况兼在这根链条上，每个东说念主皆扩大了本人的债务。而这些债务形成了住户杠杆率的总体上升，并股东了房价的高涨。

　　我在当年，曾屡次援用过底下这张图。

　　如上图，2016年，住户新增贷款大涨股东了房价高涨，2022年，住户新增贷款下落也会使得房价失去债务赞助而下落。咱们也据此数据在2023年头运转减执房产（请参照我客岁2月在京沪房价周期顶写的著述：），得以在房价周期高位得手套现。

　　第二种，非良性放量

　　也即是楼市的放量并莫得陪伴住户的债务膨胀。

　　什么样的楼市成交不会带来债务上升呢？

　　简便的说，即是债务滚动。也即是房主卖房并不是为了置换房产，而是为了措置债务问题。

　　学问星球的同学可能时时能看到有东说念主在星球发问，说是责任收入下降，月供压力太大，野心卖出投资房归赵一部分债务，来削弱月供压力。

　　在这种情况下，购房者A首付100万，贷款200万买入房主B的300万的屋子。从A的角度，新增了200万贷款，但如若房主B拿到300万莫得去买房，而是归赵了我方的贷款。那么，购房主说念主新增的债务，又被房主隐匿。大略咱们也不错说，房主将其债务滚动给了买家。

　　在这种情况下，每一套房源的成交双飞 姐妹花，皆隐匿了一个潜在的肯背债的刚需，使得后续的需求力量会变弱。

　　综上，在楼市来回中，有东说念主卖房是为了置换，春色影院置换需要贷款，那么就会膨胀住户举座债务。也有东说念主卖房是为了还债，就会导致住户债务收缩。是以关节要看这两股力量的博弈，其博弈服从，就会体当今住户杠杆率之上。

　　简便的说，如若成交量爆量的背后，是住户债务的快速增长，也即是住户杠杆率上升，那么房价就会高涨；但如若住户杠杆率涨不动，那么房价要反弹可能就不太乐不雅。

　　许多房V天天在那边分析成交量，殊不知，住户债务才是底层逻辑。

　　那么，什么情况下住户会加多债务呢？这个就取决于住户的欠债信心，而住户的欠债信心来自于我方的收入增长。而收入增长又取决于我方接事公司的营收增长。

　　是以，要判断房价止跌触底的拐点，咱们不错看两个遑急的数据。

　　第一个，即是沪深300（A股市值最大的300家上市公司）的营收增速情况。营收增速起来了，企业才有钱给职工加工资，住户才有信心加杠杆。如下图，是原发表于咱们学问星球的沪深300的一季报和二季报营收和利润增速统计。

　　不错看到，从2021~2022年运转，沪深300的营收增速就在遏抑下滑，直到本年变为负增长。其背后的含义，即是在这些企业上班的打工东说念主，其工资增速也会遏抑下滑，直到本年遭受裁人降薪。

　　在这种情况下，但愿住户广阔加杠杆，是不太合适逻辑的。是以，咱们要点要看什么时候企业营收增速会迎来进取拐点。企业迎来功绩拐点，也就意味着打工东说念主迎来了工资增长的拐点。

　　第二个，即是径直看住户杠杆率的增速，由于9月底建议了“止跌回稳”，那么10月应该是住户债务膨胀最大的一个月。住户新增贷款，会在11月中旬由央行浮现，浮现后我会立即发公众号著述进行领路的。

　　下图是为止9月的住户新增债务情况，不错看出，不管是9月单月如故累计，皆是十年来的较低值，体当今房价上即是下落。咱们下个月不错看下10月份的住户新增债务，看是否有反弹。

　　综上，干系本月的楼市成交能否带来后续的价钱回转。咱们后期要点需要温暖两个数据。

　　第一个，是沪深300的三季度财报，系数上市公司会在10月底之前完成三季度的财报浮现。也即是还有一周技能。届时公众号的粉丝不错找些三季度研报或长途温暖下企业的营收情状。

　　关于学问星球的同学，我会和当年雷同，在财报浮现完成后的第一天（11月1号），立即跑表率对300家公司的营收利润进行统计，并将服从公布在星球。另外，由于A500上市，我此次也会新增这500家公司的功绩统计。由于A500包含了各细分行业的龙头，是以更具备参考性。

　　第二个，即是11月中旬发布的住户新增债务。发布后我会立即发公众号著述进行领路。

　　另外，北上深及些许二线城市也会发布我方城市的住户债务数据（从债务增速咱们不错判断出住户杠杆率的升降趋势），技能上会比央行更晚少许。昨天我已在星球发布了为止9月底的各城市住户债务增速，下个月我也会实时发布10月份的各个城市的数据。

　　咱们的逻辑和数据，是横跨宏不雅，股市，和楼市的。和只会四肢交量的房V，是有着本色不同的。

　　因为房价的高涨，和企业营收，住户收入，住户加杠杆，皆密不能分，仅从成交量来分析，会相比单方面。

　　如若后续这两个数据不好，那么这个信号，恐将使一线城市在成交飞腾后再次迎来房价下落。

　　咱们一切靠数据讲话。

　　终末，我提神到昨天许多媒体推送了管清友的一个采访。

　　著述提到，固然一线城市咫尺牢固在2016水平，但改日可能难以保执，可能还会链接下落到2013~2015的水平。

　　由于2015之后一线城市是有翻倍式暴涨的，如若跌回2015之前，那就很可怕了。

　　管清友的磋商对不团结不遑急，只是在北京深圳成交昂首确当下，各媒体广阔推送这种著述，也不知说念是不是要给楼市降温。

　　我对楼市不作念磋商，我只笔据最新的数据，来作念出当下楼市该买如故该卖的决议。

　　然则软着陆，势必是要有东说念主付出代价的。高空重物落地时，如若底下铺垫几层韭菜，就不错充任这个缓冲区，使得重物兑现软着陆。

　　只但愿宇宙不要变成缓冲区的韭菜。

　　咱们当今每天皆在学问星球追踪楼市数据，并给出最新的判断，关于星球思买房的同学，不错每天温暖下。

　　什么时候不错买，咱们会笔据各项服从空洞判断后给出论断。在此之前，请保护好你那通过996赚来的血汗钱。

　　赢利不易，是以请堤防决议。

　　全文完。既然也曾看到这里，请顺手点个赞和“在看”吧。